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物业管理条例征求意见及采纳情况反馈

 《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》征求社会公众意见及采纳情况
 
《珠海市物业管理条例》(以下简称现行条例)自2008年施行以来,对规范我市物业管理活动起到了积极的作用。但随着国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的颁布实施,以及物业管理实践中的新情况、新问题,市人大常委会将《珠海经济特区物业管理条例》列入今年的地方性法规立法计划。虽然采取了特区立法进行“废旧立新”,但为保持立法的连续性和稳定性,《珠海经济特区物业管理条例》将以现行条例为基础,将现行条例与上位法不一致的地方进行修改完善,针对物业管理实践中的新情况、新问题进行规范。
为进一步推进开门立法、公众参与,5月12日至5月23日365bet体育在线对正在审查修改的征求意见稿通过官方网站和媒体公开征求社会意见,共收到2份书面意见和80余份电子邮件,经梳理主要集中在十五个方面的问题。在此期间,365bet体育在线与市住规建局共同深入社区听取了小区业主、专家学者和多个镇街的意见。对征集到的意见,进行了认真研究和论证,吸收和采纳了大部分的意见和建议,并对征求意见稿进行了修改,形成修改稿。现将有关意见及其采纳情况反馈如下:
一、关于业主大会的设立门槛
有意见认为,征求意见稿将同时具备交付面积达50%和20%业主联名作为首次设立业主大会的条件,严于国家和省的标准,由此造成业主大会难以成立,建议取消20%的业主联名发起的限制,并鼓励成立业主大会,降低业主大会的成立门槛。
经研究,以同时具备交付面积达50%和20%业主联名作为业主大会设立条件,是现行条例的规定。为便利启动业主大会成立程序,根据《广东省物业管理条例》的相关规定,修改稿将上述两项并列条件修改为选择性条件。并结合珠海实际,针对有小区或存在交付使用的面积较低的情况,增设“首套房屋出售交付使用超过二年,交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之三十以上的”也可作为申请设立业主大会的情形。
(修改后的条款为:“符合下列情形之一的,业主可以向镇人民政府、街道办事处提出成立业主大会的书面要求:
(一)占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主联名的;
(二)物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上的;
(三)首套房屋出售交付使用超过二年,交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之三十以上的。”)
二、关于业主大会筹备组成员条件设置
有意见认为,将存在欠缴物业费、未接受过物业管理行政主管部门的培训、失信记录等情形作为不能成为筹备组成员的条件,不合理。
经研究,我们认为,业主大会筹备组的职责和功能主要是登记业主情况、发布信息等召开首次业主大会的相关工作,欠缴物业费、未接受过物业管理行政主管部门的培训、存在失信记录与能否担任筹备组成员,承担筹备工作无密切关联,故修改稿采纳了此项意见,删除了筹备组成员条件中的上述限制。
(修改后的条款为:“筹备组成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力、身体健康;
(二)具有一定组织能力,具备必要的工作时间;
(三)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;
(四)不存在索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(五)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;
(六)不存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分的行为;
(七)筹备组中的业主代表,应当依法履行业主义务,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(八)遵守国家有关法律、法规、规章。”)
三、关于业主的身份认证
有意见认为,实际操作中,要求联名业主必须提供房产证和身份证以验证身份,阻碍了业主大会的成立。
经研究,为鼓励利用即将建立的物业管理电子投票系统,便于实际执行中的身份认证,在修改稿中增加“业主已通过电子投票系统进行首次身份认证的,在行使相关投票权时不再需要提交相关证明文件”的规定。
四、关于1名业主代表的业主数量不得超过3人
有意见认为,《广东省物业管理条例》以及建设部《业主大会与业主委员会指导规则》并未对业主代表或者受委托的人数进行限制。
经研究,根据委托代理的法律制度,修改稿采纳此项意见,删除了一名业主代表的业主数量不得超过三个的限制性规定。
五、关于“双过半”的表决规定
有意见认为,目前住宅小区规模普遍较大,要求物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会的门槛过高,造成业主大会成立难、运行难。
经研究,“双过半”、“双三分之二”的表决规则是《物权法》的明文规定,属民事基本制度,地方立法无权变通,故修改稿未采纳此项意见。
六、关于推定原则
有意见认为,征求意见稿删除了现行条例第二十四条关于未投票或者未提交书面意见的业主推定同意参与投票的多数人意见的规定,提高了业主大会召开和表决的困难,建议保留现行条例关于“推定原则”的条款。也有意见认为,推定原则在执行过程中不够明确,容易异化为“反向推定”,侵害业主的合法权利。
经研究,推定原则有利有弊,为便于业主大会形成决议,修改稿恢复了现行条例的推定制度。同时,为保障业主权益,根据国务院《物业管理条例》补充了过半数业主参加大会表决方有效的规定。此制度暂保留,在后续的立法程序中将继续进行调研和论证。
七、关于筹备组成员不能被推荐为业主委员会委员候选人
有意见认为,选举和被选举进入业主委员会是业主的权利,简单地限制筹备组成员成为业主委员会委员候选人的规定侵犯了业主的合法权利。也有意见认为,筹备组中的业主代表不得被推荐为业主委员会委员候选人,可以避免利益交叉,避免既当裁判员又当运动员的情况。
经研究,鉴于业主委员会候选人的资格是基于业主身份,与是否为筹备组成员无必然关联,修改稿删除了筹备组中的业主代表不得被推荐为业主委员会委员候选人的限定。
八、关于镇街组织召开业主大会换届选举业主委员会
有意见认为,政府应当对业主大会和业主委员会履行指导、监督职能,而不是直接组织召开业主委员会换届选举工作。也有镇街认为,基层政府对召开业主大会只负有指导和协助职责,不宜规定由其直接组织换届选举工作。
经研究,修改稿采纳了上述意见,根据《广东省物业管理条例》,按照镇街指导、协助村居组织召开业主大会的规定做了修改。
(修改后的条款为:“业主委员会每届任期不超过五年,业主委员会应当在任期届满前一百八十日书面报告镇人民政府、街道办事处,提出换届选举意见。
业主委员会逾期未能换届改选的,由街道办事处、镇人民政府指导所在地的居民委员会或者村民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”)
九、关于共有车位的权属
有意见认为,《征求意见稿》取消了原条例中重申的上位法关于“共有道路或其他场地用于停车的车位由业主共有”的规定,客观上为开发商侵占小区共有车位提供了便利。
经研究,原条例的规定与《物权法》第七十四条第三款 “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”完全一致,即使取消了相关规定,业主权利也可以依据物权法得到充分保障。根据《立法法》关于“制定地方性法规,对上位法已经明确规定的内容,一般不作重复性规定”的要求,条例不必也不宜对划分物权归属的基本民事法律规范条例做重复性规定,故修改稿未采纳该意见。
十、关于将业主委员会用房为十平方米至二十平方米
有意见认为,征求意见稿删除了物业服务用房“最高不超过三百平方米”的规定,并将业主委员会办公用房“最高不超过六十平方米”的规定修改为“最高不超过二十平方米”,此项修改不符合上位法的规定,减少了开发商的负担。
经研究,物业服务用房“最高不超过三百平方米”、业主委员会办公用房“最高不超过六十平方米”是《广东省物业管理条例》和现行条例的规定。鉴于有些大型小区建筑面积基数大,修改稿恢复了现行条例三百平方米的上限;同时,为保障业主委员会的办公用房,将其上限恢复为六十平方米。修改后的规定与《广东省物业管理条例》的规定一致。
(修改后的条款为:“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于十平方米,最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。”)
十一、关于行业协会
有意见认为,征求意见稿赋予物业管理行业协会行政权力,强制物业服务企业加入物业管理行业协会,侵犯了物业服务企业的合法权利。
经研究,修改稿采纳此项意见,根据社会组织行业自律的原则,删除了强制加入行业协会的要求以及行业协会自律管理的具体方式和内容。
十二、关于业主不按时缴费将纳入征信系统
征求意见稿关于业主不按时缴费将纳入征信系统的规定在反馈意见中较为集中,经梳理,主要意见认为:一是业主是否缴纳物业管理费和物业专项维修资金,属于民事纠纷,物业服务企业可以通过催缴、诉讼等途径解决欠费问题,不宜通过立法进行行政干预。二是忽略物业服务企业未全面履约而导致业主以欠费进行对抗的因素,过于保护物业服务企业单方面的利益。三是物业服务企业、物业项目负责人应当与业主一并纳入诚信体系管理。四是只有经法院生效裁决后,业主仍拒不缴费的,才可以将有关信息纳入征信系统。五是物业专项维修资金的所有权人为全体业主,并关系全体业主的合法权益,可以单独将物业专项维修资金的缴纳情况纳入征信系统。
经研究,将欠缴物业管理费和物业专项维修资金纳入个人征信系统尚缺乏法律依据,且纳入的前提条件不够明确。但是,交纳物业管理费是法律规定的业主义务。物业管理费是物业服务合同约定的重要内容之一,是确保物业管理正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时,应当按照合同约定按时交纳物业管理费,不得无故拖延和拒交,否则,物业服务企业有权依法要求其承担违约责任。据此,根据上述意见以及个人信用信息管理规定,修改稿明确对于违约行为经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
(修改后的条款为:“业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。
业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金,并可以依法申请仲裁、向人民法院申请支付令或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。”)
十三、关于物业管理服务违约金
有意见认为,征求意见稿规定违约金的比例应该由当事人双方约定,法律法规一般不作强制性规定。同时,合同双方关于违约金的规定应当对等,不得只规定一方的违约金,另一方不履行合同义务的也应当承担同等比例的违约金。
经研究,修改稿采纳了此项意见。
(修改后的条款为:“业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。
业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金,并可以依法申请仲裁、向人民法院申请支付令或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。”)
十四、关于物业服务企业未按规定提供服务的法律责任
有意见认为,目前物业服务企业只关注收取物业费、停车费,并未能按规定提供保洁、安保等基本的物业服务,建议增加物业服务企业未按规定提供服务的法律责任。
经研究,采纳此项意见,在法律责任中增加了一条关于物业企业和物业服务企业负责人的信用管理规定。
(修改后的条款为:“物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用档案。
物业服务企业负责人有骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金等严重损害业主利益行为的,应当录入物业服务企业负责人信用档案,同时录入其所属物业服务企业的信用档案。”)
十五、关于政府责任的问题
有意见认为,征求意见稿规定了物业服务企业,业主委员会、业主的责任,而缺乏对物业管理负有领导、指导、监管责任的政府和物业主管机关的责任。
经研究,鉴于法律、法规对政府不履行职责、不正确履行职责,滥用职权、玩忽职守的,应追究的法律责任已有规定,修改稿未采纳此项意见。同时,为增强主管部门对物业管理工作的创新性和有效性,修改稿增加了一条物业管理行政主管部门通过行政指导、行政合同、行政奖励、政府采购等柔性手段,加强物业管理的规定。
此外,根据有关意见,修改稿还在一些文字上和立法技术方面进行了相应修改和处理。
 
 
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                                              2016年5月24日