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关于对《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的公告

      为促进民主立法、科学立法,进一步提高我市立法质量,现将《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》全文公布,征求社会各界意见。有关单位和各界人士如对征求意见稿有修改意见,可在2016年5月23日前,通过以下方式提出意见:
   (一)通过信函方式将意见寄至:珠海市香洲区人民东路2号市政府大院五号楼10楼1005办公室(邮政编码:519009),并请在信封上注明“物业管理条例立法征求意见”字样。
   (二)通过电子邮件方式将意见发送至:zhuhaifzj@163.com。
   (三)通过传真方式将意见传至:0756-2219806。
 
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2016年5月12日
珠海经济特区物业管理条例
(征求意见稿)
 
目录
 
第一章 总则
第二章 物业管理区域
第三章 业主、业主大会、业主委员会
第四章 物业配套设施设备
第五章 物业管理服务
第六章 物业的使用
第七章 物业的维修
第八章 法律责任
第九章 附则
 
 
 
 
 
 
 
 
第一章             总则
第一条      [立法目的]为规范物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合珠海经济特区实际,制定本条例。
第二条      [适用范围]本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条      [政府指导]各级人民政府应当加强对物业管理工作的指导,促进物业管理的专业化、市场化、规范化。
第四条    [主管部门职责]市物业管理行政主管部门负责物业管理的监督、管理工作,履行下列职责:
(一)组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规,执行国家关于物业管理的有关规定;
(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;
(三)指导、协调区物业管理行政主管部门以及其他有关部门、市物业管理行业协会等依法开展物业管理相关工作;
(四)法律、法规规定的其他职责。
第五条    [属地管理]物业管理实行属地管理原则,区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理的具体监督、管理工作,并接受市物业管理行政主管部门的业务指导。
第六条       [街镇职责]街道办事处或者镇人民政府(以下简称街、镇)对本行政区域内物业管理活动履行下列职责:
(一)指导、监督业主大会成立和业主委员会选举与换届工作;
(二)办理业主委员会的备案工作;
(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;
(四)负责处理辖区内各类物业管理纠纷;
(五)在法律范围内委托居民委员会或者村民委员会处理相关物业管理事务;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第七条       [其他部门职责]市、区其他有关部门应当按照各自职责,依法做好物业管理相关工作。
供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项服务。
第八条       [专门机构]市、区、街、镇应当专门设立物业管理机构,配备相应人员。
第九条       [联席会议制度]街、镇应当建立物业管理联席会议制度,物业管理联席会议由街、镇负责组织召集,由区物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成;必要时可邀请市物业管理行政主管部门和其他部门参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
(一)业主委员会不依法履行职责的问题;
(二)业主委员会换届过程中出现的问题;
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
(四)提前终止物业服务合同的问题;
(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
第十条       [宣传培训]市、区物业管理行政主管部门和街、镇应当组织开展物业管理法律、法规的宣传、教育工作,增强业主实施民主管理的能力和意识。
区物业管理行政主管部门应当定期组织街、镇、居民委员会或者村民委员会的工作人员以及业主委员会委员等进行物业管理法律知识培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。
第十一条           [行业管理]珠海市物业管理协会是物业服务行业自律组织,应当积极规范行业经营行为,维护会员合法权益,促进行业健康发展;负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务企业依法、诚信经营,并组织物业服务行业从业人员的业务培训,调解行业内部争议等。
第十二条           [物业管理原则]物业项目应当通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;物业管理活动参与人应当通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。
第十三条           [诚信管理]市、区物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业、物业从业人员、业主以及非业主使用人诚信体系。对于不按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金以及相关分摊费用的业主或者非业主使用人,市、区有关部门应当将相关信息依法予以公示并纳入个人征信系统。
第十四条           [电子投票]本市建立物业管理电子投票系统,法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策。
市物业管理行政主管部门负责电子投票系统的统筹建设和维护,制定电子投票具体操作细则,为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。
业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。
第十五条           [物业公示方式]各级物业管理行政主管部门、街、镇、开发建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著的固定位置公告或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式告知全体业主;发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。
第二章             物业管理区域
第十六条           [物业管理区域划分]划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下:
(一)物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定,但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的,不再重新划分;
(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域,共用主要配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域,但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的,可以划分为不同的物业管理区域;
(三)不同物业管理区域地理上自然连接的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的,由区物业管理行政主管部门会同物业所在地街、镇处理。
第十七条           [备案流程]开发建设单位、物业服务企业以及街、镇应当依法划定或者确定物业管理区域,并向物业所在地的区物业管理行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的,区物业管理行政主管部门应当在七个工作日内完成备案手续。
第十八条           [招标物管前的备案手续]开发建设单位在开始前期物业管理招标工作之前,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)开发建设单位营业执照;
(三)《建设用地规划许可证》及附图;
(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;
(六)地名批复文件。
第十九条           [已实施物管的备案资料]已经实施物业管理的建成居住区,物业服务企业应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)物业服务合同;
(三)物业服务企业备案证明;
(四)《建设用地规划许可证》及附图;
(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;
(七)地名批复文件。
物业服务企业因客观原因无法提供前款第四项至第七项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。
第二十条           [未实施物管的备案资料]没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,街、镇应当在确定物业管理区域后提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)物业管理区域四至范围说明及附图;
(三)确定物业管理区域的理由和依据。
前款第三项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。
第二十一条 [物业管理区域分割]已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的,应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案,且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
依照前款规定分割后的各物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;
(三)分割方案;
(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意分割方案的证明材料。
第二十二条            [物业管理区域公示]新建物业出售时,开发建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
物业服务企业、街道办事处或者镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。
第三章             业主、业主大会、业主委员会
第二十三条            [业主大会设立原则]业主依法设立业主大会,选举业主委员会和业主监事会,实行业主自治和自律。
一个物业管理区域内只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域只能设立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。
第二十四条            [政府指导]街、镇应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
业主大会、业主委员会应当接受市、区物业管理行政主管部门、街、镇指导、监督和管理。业主大会、业主委员会应当协助、配合居民委员会或者村民委员会的相关工作。
第二十五条            [建设单位公告及费用承担]开发建设单位应当在符合业主大会设立条件之日起三十日内将有关情况书面报告街、镇,并在物业管理区域内张贴公告告知业主。
筹备召开首次业主大会所需费用由开发建设单位承担,具体标准由市物业管理行政主管部门制定。
第二十六条 [首次设立业主大会的要求]物业管理区域内,符合下列情形之一的,百分之二十以上的业主可以联名向街、镇提出设立业主大会的书面要求:
(一)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积百分之五十以上的。
(二)首套房屋出售交付使用超过二年,交付使用的建筑面积已达物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上的。
符合前款规定的,街、镇应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实,符合业主大会设立条件的,应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会筹备组。
第二十七条 [业主清册]开发建设单位应当符合业主大会设立条件之日起七日内向街、镇提交业主清册。开发建设单位未在规定期限内提供业主清册的,区物业管理行政主管部门应责令其七日内提供。逾期仍拒不提供的,区物业管理行政主管部门依法予以处理。
第二十八条 [业主大会筹备组]首次业主大会筹备组由业主代表、开发建设单位代表、街、镇代表和居民委员会或者村民委员会代表组成。首次业主大会筹备组代表人数应为七到十五人的单数组成,其中业主代表人数不低于总人数的百分之六十,组长由街、镇代表担任。
首次业主大会筹备组代表由业主联名推荐产生,根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,根据联名推荐人代表的物业专属面积顺序确定。每名业主只能推荐一名业主代表参加首次业主大会筹备组。
街、镇应当书面通知开发建设单位委派一名代表参加首次业主大会筹备组工作,开发建设单位不派员参加的,视为弃权。开发建设单位弃权的,应当增加一名业主代表参加。
第二十九条 [筹备组成员]首次业主大会筹备组成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力、身体健康;
(二)具有一定组织能力,具备必要的工作时间;
(三)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;
(四)不存在索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(五)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;
(六)不存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分的行为,在筹备组成立之日前五年内不存在连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理相关费用的行为;
(七)参加首次业主大会筹备组前一年内接受过物业管理行政主管部门的培训;
(八)首次业主大会筹备组中的业主代表,应依法履行业主义务,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(九)在物业管理征信体系中不存在失信记录;
(十)遵守国家有关法律、法规、规章。
首次业主大会筹备组业主代表应根据物业规模、物权份额、代表性和广泛性等因素进行确定。
首次业主大会筹备组业主代表不符合前款规定的,经街、镇确认后,街、镇应当取消其业主代表资格并公告全体业主。
街、镇代表、居民委员会或者村民委员会代表、开发建设单位代表不符合本条第一款第一至五项规定条件,以及因工作变动等原因不能履行职责的,街、镇代表、居民委员会或者村民委员会代表、开发建设单位应当及时更换。
首次业主大会筹备组成员不能委托代理人参加会议,但法人或者其他组织除外。
拟定的首次业主大会筹备组成员名单公示期间,业主对拟定人选有异议的,应当以书面形式向街、镇提出。街、镇应当自收到书面意见之日起七日内进行核查,被核查人员应当回避核查工作。
第三十条           [筹备组公示]街、镇应当将拟定的首次业主大会筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示,公示时间为七日。公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街、镇应当向全体业主发布首次业主大会筹备组成立的公告并附具成员名单。
第三十一条 [资料提交]首次业主大会筹备组成立后,街、镇应当通知开发建设单位或者物业服务企业在物业管理区域内为首次业主大会筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持,并在七日内向街、镇提交下列资料:
(一)物业管理区域备案回执;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主清册;
(四)物业管理区域内配置的物业管理用房配置证明;
(五)已归集的物业专项维修资金清册。
第三十二条 [筹备组工作程序]首次业主大会筹备组会议由组长召集和主持,也可以由组长委托筹备组其他成员召集和主持。
首次业主大会筹备组会议应当有过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意。
首次业主大会筹备组会议应当制作书面记录并存档;会议作出的决定,参会成员应当签字确认,并自作出决定之日起三日内向全体业主公告。
首次业主大会筹备组可以持街、镇出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议的决定,用于首次业主大会筹备组公示、公告等筹备文书的发布。首次业主大会筹备组解散后,印章由保管人交回街、镇销毁。
第三十三条 [筹备工作要求]业主大会筹备组应当做好以下筹备工作:
(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生办法;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)其他准备工作。
前款内容公告时间为七日。业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前将前款内容进行公告。
首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。
业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的,应当在公示期间以书面署名形式向首次业主大会筹备组提出书面意见。首次业主大会筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
第三十四条 [时限要求]首次业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起设立。业主大会设立之日起,首次业主大会筹备组自行解散。
首次业主大会筹备组自成立之日起六个月内未能组织召开首次业主大会会议的,自行解散。业主可以依法重新向街、镇提出设立业主大会的书面要求,再次成立首次业主大会筹备组。
第三十五条 [业主大会职权]业主大会行使下列职权:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举或者更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;
(四)选举或者更换业主监事会监事;
(五)选聘和解聘物业服务企业,审议、批准物业服务合同,监督物业服务企业依法履行合同义务;
(六)决定筹集和使用物业专项维修资金;
(七)决定申报改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)听取和审查业主委员会的工作报告和财务报告;
(九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)决定业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费的支付方式和标准;
(十一)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第三十六条 [定期会议和临时会议]业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
经百分之二十以上投票权数业主提议或者出现业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
应当召开业主大会会议,业主委员会不履行组织召开会议职责的,街、镇应当责令业主委员会七日内组织召开。逾期仍不组织召开的,由街、镇负责组织召开。
第三十七条 [会议形式]业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式召开。
采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示七日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
业主可以委托代理人出席业主大会,代理人应出具有业主出具的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书并交业主大会存档。
第三十八条 [业主代表]业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议;但一名业主代表的业主数量不得超过三个。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主填写书面意见后,由业主代表在业主大会投票时代为提交。
第三十九条 [投票权重]业主在业主大会会议上的投票权分为两类:
(一)根据专用部分面积计算,每一平方米为一投票权;不足一平方米的,按照四舍五入计算:
1.专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
2.建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
(二)根据业主人数计算:
1.业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但开发建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
2.总人数,按照前项的统计总和计算。
业主大会需要查验相关房地产权资料的,物业所在地街、镇应当出具书面证明,房地产权登记机构应当予以配合。
第四十条           [业主大会决定的比例要求]业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
业主大会作出其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第四十一条 [事项公告]投票表决事项应当书面送交全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有物业内,并在物业管理区域内的显著位置公告七日。
业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的,筹备组、业主大会、街、镇应当采取有效措施通知其相关事项。
第四十二条 [业主委员会职责]业主委员会是经业主大会选举产生,在物业管理活动中办理业主大会交办的具体事务的办事机构。业主委员会接受全体业主监督,履行下列职责:
(一)组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(二)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;
(三)定期了解业主、物业使用人的意见及建议,协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷,监督及协助物业服务企业履行物业管理服务合同,督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理相关费用;
(四)监督管理规约实施;
(五)业主大会依法赋予的其他职责。
业主委员会委员不得委托他人代为行使委员职责。
第四十三条 [业委会公布事项]业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料,接受全体业主监督:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)协助公布物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况;
(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;
(六)业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费的收支情况;
(七)业主委员会委员的姓名、职务、联系方式、物业管理费缴纳情况、物业专项维修资金缴纳情况等;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
业主委员会应当在每季度首月的第一周将本条第一款第五、六项的内容在本物业管理区域固定位置予以公布,其他情况和资料应当及时更新。
业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的,街、镇应当责令业主委员会七日内予以公布,并通告全体业主。
第四十四条 [业委会的产生]业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定:
(一)业主委员会委员为五人以上十五人以下单数,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定,如物业规模、物权份额、代表性和广泛性等;
(二)业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会人数的差额比例不低于百分之三十至百分之五十;
(三)业主委员会委员候选人采用业主推荐及街、镇推荐相结合的方式产生,其中街、镇推荐的业主委员会委员候选人不超过候选人总数的百分之三十。每名业主只能推荐一名业主委员会委员候选人。
(四)筹备组中的业主代表不得被推荐为业主委员会委员候选人。
推荐的符合条件的业主委员会委员候选人超过规定人数的,按照推荐人人数多少顺序确定;联名推荐人数相同的,根据联名推荐人代表的物业专属面积顺序确定。街、镇推荐的业主委员会委员候选人列为必然候选人不参加推荐人排名。
街、镇应当对业主委员会候选人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单。
业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示,公示时间为七日。
业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的,应当在公示期内以书面形式实名向街、镇提出。街、镇应当进行调查核实,并在公示结束之日起五日内予以书面答复。
第四十五条 [备案要求]业主委员会应当在选举产生之日起三十日内持下列材料向街、镇备案。
(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会办公场地、联系电话;
(五)业主委员会备案表及选举材料;
(六)街、镇要求的其他材料。
业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起十五日内向街、镇进行变更备案。
第四十六条 [业委会组成]业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一名,副主任一至二名。
第四十七条 [备案、登记]在依法选举产生业主委员会并经街、镇备案后,业主大会可以依法进行社会组织登记。
第四十八条 [业委会决策程序]业主委员会会议应当有半数以上委员出席,所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字认可。
第四十九条 [业委会候选人禁止条件]业主有下列情形之一的,不得成为业主委员会委员候选人:
(一)存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的;
(二)在选举业主委员会的业主大会会议召开之日前五年内不存在连续三个月以上或者累计六个月以上无正当理由拖欠物业管理相关费用的;
(三)本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的;
(四)存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为,不宜成为业主委员会委员的;
(五)被推荐为业主大会会议筹备组业主代表的。
第五十条           [资格终止]业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格终止:
(一)已经不是本物业管理区域业主的;
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;
(三)因疾病等原因丧失工作能力的;
(四)无正当理由连续三次、累计六次缺席业主委员会会议的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的;
(七)在业主委员会任期内拖欠物业管理相关费用的;
(八)本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的;
(九)存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为,不宜成为业主委员会委员。
业主委员会委员有上述情形的,街、镇应当通知业主委员会进行公告或者由街、镇自行公告。
第五十一条  [资格异议处理]业主认为业主委员会委员资格应当终止而未终止,或者不应当终止而被终止的,可以向街、镇提出终止或者恢复委员资格的意见,经街、镇审查,认为应当终止或者恢复委员资格的,由街、镇向业主委员会提出意见,业主委员会应当接受。业主委员会拒不接受的,由街、镇直接公告全体业主终止或者恢复相应委员的资格。
   业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的有关事项在物业管理区域内进行公告,公告时间不得少于七日。
第五十二条 [每届不超五年]业主委员会每届任期不超过五年,业主委员会应当在任期届满前一百八十日书面报告街、镇,提出换届选举意见。
街、镇应当按照召开首次业主大会会议的程序,成立业主大会筹备组,组织召开业主大会进行换届选举。
第五十三条 [业委会行为禁止]业主委员会应当依法履行业主大会决议,不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定,不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票,不得从事与物业管理无关的活动。
第五十四条 [业主大会或者业委会的决定事项处理]业主大会或者业主委员会在职权范围内的决定,对全体业主具有约束力,并应当在七日内以书面形式在物业管理区域内进行公告并报街、镇备案。
业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业管理行政主管部门或者街、镇应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的,由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任。
第五十五条 [业委会违规行为处理]区物业管理行政主管部门、街、镇应当每年定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查,发现业主委员会存在违法违规行为的应当及时予以纠正。
业主委员会有下列情形之一的,区物业管理行政主管部门应当要求街、镇组织召开业主大会,决定是否解散原业主委员会,选举产生新一届业主委员会:
(一)有超越职权、违反法律法规的行为,严重侵害业主合法权益的;
(二)有严重影响社区安定和社会稳定行为的;
(三)对区物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。
第五十六条 [费用承担]业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费由全体业主共同承担,费用的筹集方式由业主大会决定,也可以从合法利用物业共有部分获取的收益中列支。业主大会应当设立专门账号,对费用实施依法管理,费用的使用接受全体业主的监督。
第五十七条 [代行业委会职责]业主委员会委员集体辞职、或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则没有约定代行机构或者人员的,由物业所在地居民委员会或者村民委员会履行业主委员会职责的。
第五十八条 [业委会候补委员]未当选业主委员会委员且得票数达半数以上的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,候补委员的人数不超过业主委员会委员总数的百分之三十。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。
第五十九条 [委员递补]业主委员会出现缺员时,由业主委员会候补委员按照得票顺序依次进行递补。
经递补后业主委员会委员人数仍不足总数的二分之一或者低于五人时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
第六十条           [监事]业主监事会监事的资格参照业主委员会委员执行,选举办法以及选举程序由业主大会议事规则约定。
第四章             物业配套设施设备
第六十一条 [业主共有的设施设备和场地]物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有,任何单位和个人不得擅自占有、处分:
(一)物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房;
(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间;
(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地,非经营性的共用文体设施;
(四)其他法律法规规定属于全体业主共有的设施设备和相关场地。
第六十二条 [车位车库]建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。
第六十三条 [人防工程限制出售]规划批准的人防工程,投资者可以合法利用,但不得出售或者变相出售。
第六十四条 [物业服务用房]开发建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于十平方米,最高不超过二十平方米。分期开发建设的物业,开发建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
物业服务用房应为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层;没有配置电梯的物业,物业服务用房应在首层。
物业服务用房应当无偿提供给向本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业使用。
第六十五条 [物业服务用房保障]规划行政主管部门在确定房地产项目规划设计要点时,应当按照本条例规定的标准提出物业服务用房的具体建设要求,并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的具体位置以及建筑面积。
开发建设单位申请商品房预售许可证、房地产权证书时,应当提交物业服务用房的房号、建筑面积等有关资料。开发建设单位未提交有关资料的,房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证,房地产登记部门不予核发房地产权证书。
房地产行政主管部门应当在商品房预售许可证中载明物业服务用房的具体位置、面积。
房地产登记部门应当在房地产权证书中载明物业服务用房的具体位置、面积。
第六十六条 [开发建设单位的义务]开发建设单位应当按照房屋买卖合同的约定,为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。
第五章             物业管理服务
第六十七条            [服务企业备案]在本市注册的物业服务企业应当按照规定到物业管理行政主管部门进行备案,凭核发的物业服务企业备案证明进行物业管理活动;服务企业备案证明的有效期为三年。
没有取得物业服务企业备案证明的,不得在本市进行物业管理活动。
本条例实施前已取得物业服务企业资质证书的企业应当自本条例实施后三个月内到物业管理行政主管部门换发物业服务企业备案证明。
物业服务企业备案管理办法由市人民政府另行制定。
第六十八条            [加入协会]物业服务企业应当自取得物业服务企业备案证明之日起三个月内加入市物业管理行业协会。
第六十九条            [行业管理]市物业管理行业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管,建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范,侵害业主合法权益的,应当要求其改正;情节严重的,给予警告、业内通报批评。
市物业管理行业协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的,应当报区物业管理行政主管部门备案;给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的,应当向社会公告。
受到市物业管理行业协会警告、业内通报批评和公开谴责的物业服务企业,六个月、一年、二年内不得参加物业服务招标投标,业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。
受到市物业管理行业协会警告、业内通报批评和公开谴责的物业服务从业人员,物业服务企业六个月、一年、二年内不得聘用在特区其从事物业管理相关工作。
第七十条        [物业管理招投标管理]开发建设单位应当在申请办理商品房预售许可核准之前,应当通过公开招投标选聘取得备案证明的物业服务企业进行前期物业管理服务,并将签订的前期物业管理服务合同向区物业管理行政主管部门备案。
投标人少于三个或者住宅规模较小的,经区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。
分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。
除有特别规定外,本条例关于物业管理服务合同的有关规定适用于前期物业管理服务合同。
物业管理招投标管理办法由市人民政府另行制定。
第七十一条            [管理规约]开发建设单位应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约,作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。
开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业管理服务合同约定的内容,应当载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费用标准。
第七十二条            [承接查验]开发建设单位应当在新建物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
开发建设单位在办理物业承接查验前十五日内,应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)物业管理区域红线图及命名文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)物业专项维修资金清册;
(三)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;
(六)物业服务用房的相关资料;
(七)物业使用、维护、管理必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单并在三十日内补交。
第七十三条            [物业服务费用]业主大会应当与经通过公开招投标方式选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同,物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定,提供相应的物业管理服务。
业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务费用中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务企业应当根据物业服务合同的约定按季度将物业费收支情况在物业管理区域固定的显著位置进行公示。
第七十四条            [物业服务企业的权利]物业服务企业享有下列权利:
(一)根据有关法律、法规规定和物业管理服务合同,对物业及其环境秩序进行管理;
(二)依照物业管理服务合同和有关规定收取物业服务费用;
(三)制止物业管理区域内损害公共利益的行为;
(四)法律、法规规定的其他权利。
第七十五条            [物业服务企业的义务]物业服务企业履行下列义务:
(一)履行物业管理服务合同,提供安全防范、卫生保洁服务,提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务;
(二)公布日常维护费用等公共费用的使用情况;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)法律、法规规定以及物业管理服务合同约定的其他义务。
第七十六条            [物业管理服务合同]物业管理服务合同应当约定下列基本内容:
(一)物业管理服务项目及其内容、标准、措施、目标;
(二)物业管理服务费用的标准及收取办法;
(三)物业管理服务费用收支管理的措施及目标;
(四)各方权利义务;
(五)违约责任;
(六)合同争议及纠纷的解决办法;
(七)提前解除合同的条件;
(八)合同期限;
(九)合同生效条款;
(十)其他事项。
物业管理服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业管理内容。
物业管理服务合同的期限一般不少于三年,不超过五年。
物业管理服务合同双方应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本签订物业管理服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。
第七十七条            [专项服务]物业服务企业可以将物业管理服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的有偿服务项目,服务报酬由双方协商确定。
第七十八条            [管理机构和配合义务]物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理机构,并公示企业相关信息。
物业服务企业应当参与社区建设,支持居民委员会或者村民委员会开展工作,配合各有关部门共同做好有关工作。
第七十九条            [违约责任]物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业管理服务合同的约定,导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的,应当依法承担相应的法律责任;有保证人身、财产安全特别约定的,从其约定。
第八十条        [物业管理服务收费]物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。
政府指导价由市价格行政主管部门会同市物业管理行政主管部门制定,根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
政府指导价范围之外的物业管理服务收费,实行市场调节价。
第八十一条            [公示服务和收费]物业服务企业应当在物业管理区域内显著的固定位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。
第八十二条            [公共费用分摊]物业服务企业应当每月公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额,按照有关规定向全体业主合理分摊有关费用。物业管理服务合同另有约定的,从其约定。
开发建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立计量器。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器的,水、电、燃气等专营单位不予办理竣工验收备案手续。
第八十三条            [费用承担]物业管理服务费用按照下列规定承担:
(一)前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主之日发生的物业管理服务费用由开发建设单位承担;
(二)物业交付业主后次日起的物业管理服务费用由业主承担。
(三)因质量等原因业主依法拒绝收房的,物业管理服务费用由开发建设单位承担。
业主空置物业,应当全额交纳物业管理服务费用。
第八十四条            [委托代收]物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专营单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取任何附加费用。
第八十五条            [费用催收]业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的,物业服务企业有权催交,要求限期交纳并在本物业管理区域内予以公示。
经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业可以每日千分之二的标准加收违约金;物业服务合同另有约定的,从其约定。
第八十六条            [信息变更告知]物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的,受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会并办理相关手续。
第八十七条            [服务期限届满]物业服务合同期限届满三个月前,业主大会应当依法重新选聘物业服务企业。决定续聘的,表决前应经专有面积及人数百分之二十以上业主书面提议。
物业管理服务合同期限届满,业主大会未书面通知物业服务企业决定续聘的,物业管理服务合同继续履行;业主大会决定重新选聘其他物业服务企业的,应给予物业服务企业5十五日的交接期。
第八十八条            [服务企业交接]物业服务企业应当在原物业服务合同终止之日起十五日内与业主委员会办理移交手续并及时退出物业管理区域;业主大会依法选聘的新的物业服务企业应当在物业服务企业退出物业管理区域后,与业主委员会办理交接手续并进驻物业管理区域。
第八十九条            [服务企业退出]物业服务企业因破产等原因不能继续履行合同义务的,可提出提前终止物业服务合同的要求,但应提前三个月告知业主委员会并办理移交手续依法退出物业管理区域。
物业服务企业合同期满拒不退出物业管理区域的,业主委员会可以请求属地公安机关予以协助。
第九十条        [资料和财物移交]物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作;没有业主委员会的,应当移交物业所在地居民委员会或者村民委员会代管:
(一)开发建设单位按照本条例第七十二条第二款规定移交的资料;
(二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;
(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;
(四)物业服务企业应建档保存的资料;
(五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;
(六)业主房屋产权清册等相关资料;
(七)其他应当移交的资料和财物。
物业服务收费实行酬金制的物业管理区域,物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。
第九十一条            [查验问题确认]物业管理服务交接时,交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料进行查验。查验中发现问题的,交接各方应当书面确认。
查验中发现的问题,属于开发建设单位责任的,开发建设单位应当承担相应责任;属于部分业主责任的,部分业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于全体业主责任的,全体业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于物业服务企业责任的,物业服务企业应当承担相应责任。
第九十二条            [依法履约]业主、业主委员会、开发建设单位、物业服务企业应当遵守法律、法规和管理规约,履行物业管理服务合同。
  业主、业主委员会、开发建设单位、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同;物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。
第六章             物业的使用
第九十三条            [依法使用物业]物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理等有关规定。
第九十四条            [物业使用的监督]业主委员会、物业服务企业应当对业主使用物业的行为进行监督,对违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的行为,应当及时劝阻、制止,督促改正。拒不改正的,应当报告有关部门依法处理。
第九十五条            [使用行为禁止]禁止任何单位和个人在物业使用过程中从事下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、主体结构, 破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分,擅自改变物业的使用功能;对房屋进行分割搭建,将厨房间、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租;
(四)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地,擅自移动共用配套设施设备;
(五)超过设计规定的荷载使用物业;
(六)擅自改动、接驳共用管线;
(七)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将厨房间改为卫生间;
(八)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;
(九)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;
(十)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写,高空抛物,随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;
(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
第九十六条            [车位车库]物业管理区域内车位、车库,业主应当按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费用。
利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的,收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费用。
第九十七条            [装修保证金]业主装饰装修房屋或者安装室外设施,应当提前七日向物业服务企业进行登记。
物业服务企业应当与业主签订装饰装修管理服务协议,将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主。
物业服务企业应当按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金,用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装饰装修活动结束后,未发生前述行为的,物业服务企业应当于装饰装修工程入住使用后三十日退还装修保证金;发生前述行为的,应当在整改完成后三十日退还保证金。
第九十八条            [装修巡查]物业服务企业应当对装饰装修以及安装活动进行巡查,对违反法律、法规、规章和管理规约的行为予以制止,并督促改正。拒不改正的,应当报告城市管理行政执法部门。
第九十九条            [违法装修行为的处理]城市管理行政执法部门接到违法行为报告之后,应当及时进行调查核实,依法处理。
属于正在实施的装饰装修违法行为的,由城市管理行政执法部门责令立即停止违法行为;违法装修装饰虽已完工,但是危害到他人居住安全或者正常生活的,责令限期改正。拒不停止违法行为或者逾期不改正的,城市管理行政执法部门可以依法强制拆除违法装饰装修,扣押有关建筑材料、物品、工具设备。
第一百条        [改变功能]业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
第一百零一条  [合法利用物业]利用物业共有部分进行经营活动,应当首先征得相关业主同意。
合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有,合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。
合法利用物业共有部分所获取的收益分配,有约定的按照约定,没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占共有部分建筑物的比例确定。
第七章             物业的维修
第一百零二条  [日常维护]业主、物业服务企业应当在物业管理服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定及时对物业进行日常维护。
第一百零三条  [维修养护]供水、排水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。
第一百零四条  [物业保修]开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担保修期间的物业保修责任。
第一百零五条  [费用承担]保修期满后,物业专有部分的维修、更新费用,由相应业主自行承担。
第一百零六条  [物业专项维修资金]一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的,应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金归业主所有。
物业专项维修资金管理办法由市人民政府另行制定。
首期归集的物业专项维修资金由开发建设单位按照规定标准垫交,在销售时向买受人收取。
属预售房的,在申请办理商品房预售许可证前交存首期物业专项维修资金;属现房销售的,在办理房屋竣工验收前交存首期物业专项维修资金。开发建设单位在销售时向买受人收取。
本条例实施前,业主未缴纳首期物业专项维修基金的,应当予以补足。
市、区应当设立物业维修资金管理机构,依法对辖区内物业专项维修资金进行监督管理。市、区物业维修资金管理机构负责各自辖区内物业专项维修资金的日常管理及依法追缴工作。
第一百零七条  [物业专项维修资金专户]市物业管理行政主管部门应当在商业银行设立物业专项维修资金专户,对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。
物业专项维修资金的管理,遵循按栋立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。
第一百零八条  [维修费用承担]物业共有部分保修期满后的维修费用按照下列规定承担:
(一)部分共有的物业,由共有部分的业主按其专有部分建筑面积占共有部分建筑面积的份额共同承担;
(二)全体共有的物业,由物业管理区域内的全体业主按其专有部分建筑面积占建筑物总面积的份额共同承担。
第一百零九条  [经营收益]利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第一百一十条  [损坏责任]人为造成物业损坏的,由责任人负责修复;造成损失或者不良影响的,责任人应当承担相关责任。
第一百一十一条      [物业维修]决定对全体共有的物业进行维修的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。
决定对部分共有的物业进行维修的,应当经专有部分占部分共有部分建筑物面积三分之二以上的业主且占部分共有部分业主人数三分之二以上的业主同意。
维修决定作出后,按照本条例第一百零五条的规定承担维修费用的业主必须服从维修决定,承担费用,不得以放弃利用或者使用为由拒不承担维修费用。
第一百一十二条      [维修费用筹集]决定对全体共有的物业进行维修的,由业主委员会负责筹集维修费用;决定对部分共有的物业进行维修的,由业主委员会或者部分业主推选的业主代表负责筹集维修费用。
尚未成立业主大会的,业主意见的征集和物业维修费用的筹集,由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织推选五人以上十五人以下的业主代表负责。
第一百一十三条      [维修方案]需要对物业共有部分进行维修的,由共有部分业主自行决定采用何种方式确定维修方案。
物业共有部分的维修,应当制定物业维修方案,明确维修费用的用途及数额并向相应业主公布,费用的使用受业主监督。
第一百一十四条      [危险物业的维修]物业存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第一百一十五条      [维修资金的续筹]物业专项维修资金业主账面余额不足首期物业专项维修资金缴存额的百分之三十的,业主应当续筹物业专项维修资金,续筹的资金应当不低于首期归集的物业专项维修资金金额。
第一百一十六条      [维修资金余额的处理]业主转让物业时,其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让;因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,应当将物业专项维修资金余额全额退还业主。
第一百一十七条      [未缴清费用的处理]业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用。
业主未缴清物业专项维修资金、物业服务费的,市房地产登记部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。
第一百一十八条      [费用缴清]物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的,原业主应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。合同另有约定的,从其约定。
第八章             法律责任
第一百一十九条      [未报告、公告的法律责任]开发建设单位未按照本条例第二十五条规定向物业所在地街、镇报告并在物业管理区域公告相关情况的,由物业所在地物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可以处一万元以下的罚款。
第一百二十条  [未配置物业服务用房的法律责任]开发建设单位违反本条例第六十四条第一款,未按照规定在物业管理区域内配置物业服务用房的,由物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处三十万元以上五十万元以下的罚款。开发建设单位还应当通过购买房屋的方式继续承担物业服务用房的配置责任。
第一百二十一条      [物业服务用房不符合要求的法律责任]开发建设单位违反本条例第六十四条第二款,提供的物业服务用房不符合使用要求的,由物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上二十万元以下的罚款。
第一百二十二条      [开发建设单位的法律责任]开发建设单位违反本条例的规定,有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款:
(一)违反本条例第六十六条,未按照规定完善配套设施和相关场地的;
(二)违反本条例第八十二条第二款,未按照规定在共用设施设备和相关场地安装独立计量器的;
(三)违反本条例第九十一条第二款,未按照规定承担物业管理服务交接查验中发现问题的责任的。
第一百二十三条      [业委会的法律责任]业主委员会违反本条例的规定,有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正:
(一)违反本条例第四十五条,未按照规定办理业主委员会备案或者变更备案的;
(二)违反本条例第五十三条,以业主委员会身份从事与物业管理无关的活动或者超越职权作出应当由业主大会作出的决定的。
第一百二十四条      [未加入协会的法律责任]物业服务企业违反本条例第六十八条规定,未加入市物业管理协会的,由区物业管理行政主管部门责令限期一个月内改正;逾期未改正的,按逾期月数每月处以一万元罚款。
第一百二十五条      [未退出物业管理区域的法律责任]物业服务企业违反本条例第八十八条,未按照规定退出物业管理区域的,由区以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款。
第一百二十六条      [物业服务企业的法律责任]物业服务企业违反本条例的规定,有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款:
(一)违反本条例七十条第一款、第七十六条第四款,未按照规定办理物业管理服务合同备案的;
(二)违反本条例第九十七条第三款,未按时退还装修保证金的;
(三)违反本条例第九十八条,未按照规定对违法装饰装修或者安装行为进行制止并报告的。
第一百二十七条      [未公布公摊费用明细的法律责任]物业服务企业违反本条例第八十二条第一款,未按照规定公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额的,由物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。
第一百二十八条      [不分摊费用的法律责任]物业服务企业违反本条例第八十二条的规定,不按照物业管理服务合同约定且不合理分摊有关费用的,由区级以上价格管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。
第一百二十九条      [业主或者非业主使用人的法律责任]业主或者非业主使用人有违反本条例第九十五条规定情形的,由有关部门依照有关法律、法规处理。
第九章             附则
第一百三十条  [相关配套制度]业主大会建设方面的具体管理办法由市人民政府另行制定。
市物业管理行政主管部门应当制定物业服务合同、业主大会和业主委员会议事规则、临时管理规约、管理规约等示范文本。
第一百三十一条      [名词解释]本条例中有关名词解释:
本条例所称物业管理,是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其附属配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业,是指房屋及其配套设施设备和相关场地。
本条例所称业主,是指房屋的所有权人。
本条例所称非业主使用人,是指房屋的承租人或者其他实际使用人。
本条例所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格,在特区进行备案的,从事物业管理服务的企业。
本条例所称车库,是指规划批准用于停放汽车,层高二点二米以上的建筑物。
本条例所称车位,是指车库内划定的具体停车位置。
本条例所称物业专有部分,是指属于业主独立所有,由业主独立占有、使用、收益及处分的物业。
本条例所称物业共有部分,包括物业部分共有部分和物业全体共有部分。物业部分共有部分,是指属于部分业主共有,由部分业主占有、使用、收益及处分的物业。物业全体共有部分,是指属于全体业主共有,由全体业主占有、使用、收益及处分的物业。
第一百三十二条      [参照执行]业主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的,参照本条例的相关规定执行。
第一百三十三条      [施行时间]本条例自   年   月   日起施行。
关于《珠海经济特区物业管理条例
(征求意见稿)》的起草说明
           
《珠海市物业管理条例》自2008年4月1日起颁布施行以来,对规范我市物业管理市场,推动我市物业管理工作起到了积极的作用。但随着《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、和《广东省物业管理条例》的颁布实施,以及物业管理实践中出现的新情况、新问题,拟利用特区立法权重新制定《珠海经济特区物业管理条例》。现就《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》的起草情况说明如下:
一、立法必要性
(一)衔接上位法、与相关政策法规配套完善的必然要求
《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、和《广东省物业管理条例》以及最高人民法院司法解释对业主大会和业主委员会的机构性质、业主大会和业主委员会的成立条件、业主大会的投票权数和计票方式等内容均与原条例的规定存在较大的差异。因此,为与上位法保持一致,更好地指导我市物业管理规范发展,保持立法的与时俱进,急需根据相关政策法规的规定情况,重新制定条例进行相应的修订补充和完善。
(二)适应我市物业管理新情况的实际需要
随着我市物业管理行业的发展,物业管理新矛盾、新问题不断产生,原条例已不能满足目前实际的需要,对于某些物业管理纠纷的解决办法存在法律空白,如业主委员会不按规定召集业主大会会议;未能选举产生业主委员会,或者业主委员会集体辞职;业主委员会在任期届满仍未完成换届选举;发生合同期限内经业主大会决定解除合同、物业服务企业因经营不善或其他原因要求提前解除物业服务合同、撤离小区,使小区管理出现“真空”等等情形。这些新情况、新问题,不仅涉及到和谐社会建设,也关系到我市的建设,想要妥善应付、有效处置,必须加大工作力度,改进工作方法,完善制度和法规建设。
二、立法依据和参考资料
(一)中华人民共和国物权法
(二)物业管理条例
(三)广东省物业管理条例
(四)住宅专项维修资金管理办法
(五)深圳经济特区物业管理条例
(六)重庆市物业管理条例
(七)南京市住宅物业管理条例
三、有关问题说明
征求意见稿草案共九章一百三十二条,包括总则,物业管理区域,业主、业主大会、业主委员会,物业配套设施设备,物业管理服务,物业的使用,物业的维修,法律责任以及附则。
(一)物业管理区域划定
征求意见稿新增物业管理区域专章,主要包括物业管理区域备案、现状认定、分割等内容,主要解决目前我市大多数物业管理区域划分不明,导致在设定业主大会时纠纷不断的问题。
(二)业主大会和业主委员会建设
征求意见稿将我市正在实施的《珠海市业主大会和业主大会委员指导规则》进行细化完善,明确了首次业主大会设定的基本程序、费用分担、业主委员会委员资格、业主大会社团组织登记制度等,并明确了业主委员会备案职责由街道办事处、镇人民政府承担等。
(三)物业服务企业监管
根据我市物业管理现状,借鉴深圳市的经验,引入“业必归会”的原则,加强行业自律管理;根据目前我省物业服务企业资质管理现状,引入物业服务企业备案制度;加强政府部门工作机构及人员的配置;建立物业服务企业、从业人员的诚信系统建设等。
(四)物业服务活动监管
根据我市物业管理实际,引入物业服务招投标管理办法;建立物业服务企业进退机制;加强对业主及物业使用人欠交物业费行为的惩处力度。
(五)物业维修资金立法
根据《物权法》以及《住宅专项维修资金管理办法》和我市实际,将现有法律文件落实到征求意见稿,为进一步推进我市物业专项维修资金工作创立法律依据。